Rêvez-vous d'une extension de maison ou d'un investissement immobilier judicieux ? La connaissance précise de la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et de la Surface Hors Œuvre Brute (SHOB) est alors essentielle. Un dépassement de SHON, même minime, peut entraîner le refus de votre permis de construire, des retards importants, et des coûts supplémentaires. Ce guide complet vous explique tout ce que vous devez savoir sur la SHON et la SHOB pour réussir vos projets immobiliers.

Surface hors œuvre nette (SHON) : définition et calcul détaillé

La SHON représente la surface de plancher habitable réellement utilisable dans un bâtiment. Elle est un élément déterminant pour les réglementations urbanistiques, les taxes foncières, et l'évaluation du prix des biens immobiliers. Comprendre son calcul précis est crucial pour éviter les mauvaises surprises.

Définition précise et éléments Inclus/Exclus

La SHON est calculée à partir de l'empreinte au sol du bâtiment. Elle inclut la surface de plancher des pièces principales, des couloirs, des escaliers intérieurs, et des annexes directement liées au logement (ex: un cellier attenant). Toutefois, de nombreux éléments ne sont pas inclus dans le calcul.

  • Inclus : Pièces principales (salon, chambres, cuisine, salle de bain), couloirs, escaliers intérieurs, vérandas fermées et chauffées, surfaces en sous-sol habitables.
  • Exclus : Murs extérieurs, balcons, terrasses, garages indépendants, annexes non attenantes à l’habitation principale, parties du bâtiment non closes et non chauffées.

Il est important de noter que la définition de la SHON peut varier légèrement selon les réglementations locales (PLU).

Calcul de la SHON : méthodologie et exemples concrets

Le calcul de la SHON se fait en mètres carrés (m²). Pour une maison individuelle, on additionne la surface de plancher de chaque niveau habitable. Pour un appartement, le calcul est souvent indiqué sur le plan cadastral. Cependant, les subtilités existent et requièrent une attention particulière.

  • Combles aménagés : Seule la partie dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1.80 mètres est prise en compte dans la SHON. Si une partie du comble est inférieure à 1.80m, elle n'est pas comptée.
  • Sous-sols : Seuls les sous-sols habitables (avec hauteur sous plafond suffisante, accès direct et éclairage naturel ou artificiel) sont inclus. Les caves ou les garages non aménagés sont exclus.
  • Vérandas : Les vérandas sont comptées si elles sont fermées et chauffées. Une véranda ouverte n'est pas comprise dans le calcul de la SHON.

Exemple 1 : Une maison avec un rez-de-chaussée de 100 m² et un étage de 60 m², possède une SHON de 160 m².

Exemple 2 : Un appartement de 75m² avec un balcon de 8 m² possède une SHON de 75m². Le balcon n'est pas inclus dans la SHON.

Pour des cas complexes, il est fortement recommandé de consulter un professionnel (architecte, géomètre-expert) pour un calcul précis et conforme à la réglementation en vigueur.

Impact de la SHON sur votre projet immobilier

La SHON a un impact significatif sur plusieurs aspects de votre projet :

  • Obtention du permis de construire : La SHON est déterminante pour respecter les règles d'urbanisme locales (PLU) et les Coefficients d'Occupation des Sols (COS). Un dépassement, même léger, peut entraîner le rejet de votre demande. Le COS définit la proportion maximale de surface constructible par rapport à la superficie totale de votre terrain. Par exemple, un COS de 0.3 signifie qu’au maximum 30% de votre terrain peut être bâti.
  • Taxe foncière : Le montant de la taxe foncière est généralement corrélé à la SHON. Une SHON plus importante entraîne souvent une taxe foncière plus élevée.
  • Valeur du bien : La SHON est un facteur crucial dans l'évaluation du prix d'un bien immobilier. Une plus grande SHON se traduit généralement par un prix plus élevé sur le marché.

Cas pratiques et scénarios réels

Scénarios :

  • Un propriétaire souhaite agrandir sa maison de 20 m². Son PLU impose un COS de 0.4 et une SHON maximale de 180 m². Actuellement, sa SHON est de 150 m². Il peut donc réaliser son projet, car l'extension reste dans les limites autorisées. Si l'extension était de 40 m², la demande de permis de construire serait refusée.
  • Deux maisons similaires sont à vendre dans le même quartier. La première a une SHON de 120 m², la seconde de 150 m². Même avec un état général identique, la maison de 150 m² sera forcément plus chère en raison de sa SHON supérieure.

Surface hors œuvre brute (SHOB) : définition, calcul et utilisations

La SHOB, contrairement à la SHON, inclut les épaisseurs des murs et des cloisons. Elle est souvent utilisée dans des phases préliminaires de projet immobilier, notamment pour les estimations des quantités de matériaux et des coûts de construction.

Définition et différences avec la SHON

La SHOB prend en compte la surface totale occupée par le bâtiment, y compris les épaisseurs des murs extérieurs et intérieurs, les cloisons, et toutes les surfaces bâties, même non habitables. Elle est toujours supérieure à la SHON.

Calcul de la SHOB

Le calcul de la SHOB est plus complexe que celui de la SHON car il nécessite de tenir compte de toutes les épaisseurs des éléments de construction. Des logiciels spécialisés ou l'expertise d'un professionnel sont souvent nécessaires pour un calcul précis.

Exemple : Si une maison a une SHON de 100 m² et que l'épaisseur des murs représente 10 m² au total, la SHOB sera de 110 m².

Utilisations de la SHOB

  • Estimation des coûts de construction : La SHOB fournit une base plus précise pour estimer les quantités de matériaux (béton, briques, etc.) et le coût global de la construction.
  • Conception architecturale : Les architectes utilisent la SHOB pour déterminer les volumes et les dimensions du bâtiment.
  • Calcul des performances énergétiques : Dans certaines réglementations thermiques, la SHOB peut intervenir dans le calcul de la performance énergétique du bâtiment.

Comparaison SHON / SHOB

Voici un tableau récapitulatif des différences clés entre la SHON et la SHOB :

Critère SHON SHOB
Définition Surface habitable nette Surface brute, incluant épaisseurs des murs et cloisons
Éléments inclus Surface intérieure des pièces habitables Surface totale bâtie, incluant épaisseurs des murs
Utilisation principale Réglementation urbanistique, taxation, transaction immobilière Estimation des coûts, conception architecturale
Relation Toujours inférieure à la SHOB Toujours supérieure à la SHON

Nouvelles réglementations et perspectives d'évolution

La réglementation concernant la SHON et la SHOB évolue constamment, notamment en raison de la transition énergétique et des objectifs de développement durable. Les normes RT 2012 et RE 2020, par exemple, impactent la conception des bâtiments et pourraient influencer les calculs de surface à l'avenir. Il est important de se tenir au courant des réglementations locales et nationales pour vos projets.

La prise en compte de l'isolation thermique, des matériaux écologiques, et de la performance énergétique pourrait modifier la manière dont la SHON et la SHOB sont calculées et interprétées dans les années à venir. Des adaptations réglementaires sont probables.

Il est essentiel de consulter les documents officiels et les professionnels compétents pour obtenir les informations les plus actualisées sur la SHON et la SHOB, et pour s'assurer de la conformité de vos projets immobiliers avec la législation en vigueur.